12 feb. 2013

Claves para la gestión patrimonial: el I+D Inmobiliario


La situación actual del contexto inmobiliario es muy singular y, por ello, la gestión de un patrimonio importante se convierte en una actividad compleja que requiere la participación de especialistas. La responsabilidad de optimizar dicho patrimonio inmobiliario, evitando activos ociosos o en deterioro, se convierte en fundamental.

El I+D Inmobiliario es la aplicación de una metodología objetiva y rigurosa para la toma de decisiones encaminada a la puesta en valor de un activo inmobiliario. 

El sistema de trabajo propuesto por URBAN NETWORKS es analítico y procesual. Se inicia con una investigación exhaustiva del inmueble para proseguir proponiendo un Programa de Actuación ajustado a las perspectivas del cliente y a las claves del mercado en el que se encuentra. El desarrollo concluye con la implementación efectiva de las estrategias adoptadas.

El I+D Inmobiliario permite conseguir, entre otros objetivos, los siguientes:
  • Conocimiento exhaustivo y riguroso del estado de situación del patrimonio inmobiliario (técnico, jurídico, urbanístico y de mercado)
  • Conocimiento de las potencialidades del inmueble en función de las características del contexto inmobiliario en el que se integra.
  • Evaluación técnica y económica de cada una de las alternativas de aprovechamiento detectadas.
  • Optimización y Puesta en Valor del patrimonio inmobiliario.

Se pretende, en definitiva, ofrecer un material para la toma de decisiones que permita optimizar las posibilidades de cada uno de los inmuebles de un patrimonio.

Esta metodología es aplicable a una gran variedad de activos inmobiliarios:
  • Inmuebles completos (edificios de escala y usos diversos)
  • Pisos y Locales
  • Suelos urbanos y urbanizables sin desarrollo completo.
  • Otros activos inmobiliarios (p.e. aparcamientos, instalaciones diversas)

El carácter flexible de la metodología permite la puesta en marcha del programa de forma total o parcial, sobre las fases que puedan ser de interés. Del mismo modo, puede actuarse sobre todos los inmuebles o sobre parte de ellos. La profundidad y alcance del trabajo se define a medida de los intereses del cliente y, partiendo de esta base, se realiza una oferta específica, ajustando el programa a los casos concretos solicitados, dentro de la más estricta confidencialidad.


FASES DEL I+D INMOBILIARIO
Existe una Fase 0 que puede ser necesaria o no, en función del estado de conocimiento que tenga el cliente sobre su patrimonio. En el caso de que no esté suficientemente identificado, en esta etapa previa se realiza un INVENTARIO de los diferentes activos que componen el patrimonio inmobiliario completo. Para ello se confecciona una Ficha Básica de cada activo y se compone un listado del estado patrimonial integral.



Fase 1. INVESTIGACIÓN y ANÁLISIS DE ACTIVOS
La primera fase trabaja en el análisis de situación de los activos patrimoniales del cliente para conocer las circunstancias de cada caso.
Se concreta en la presentación del CUADERNO DE PATRIMONIO, que consta de una recopilación exhaustiva de todos los activos inmobiliarios del cliente, desde el punto de vista descriptivo, administrativo, técnico-urbanístico, de actividad y de mercado. Este Cuaderno de Patrimonio ofrece, como conclusión, un diagnóstico de situación y una orientación básica sobre las posibilidades de cada uno de los activos analizados, que se convierte en la base para definir las estrategias idóneas para la puesta en valor y el aprovechamiento de cada uno de ellos.

FASE 2. CONCEPTUALIZACION y ESTRATEGIAS DE ACTIVACIÓN
La segunda fase EXPLORA DIFERENTES ALTERNATIVAS DE OPTIMIZACION DEL PATRIMONIO inmobiliario a partir de las sugerencias del Cuaderno de Patrimonio. Esta es una fase de trabajo conjunto entre los consultores y el cliente, en la que se valoran las diferentes alternativas estratégicas y se decide la idoneidad de arrancar la tercera fase para los activos que se desea optimizar.
Para ello se elabora un Plan de Actuación en el que se definen las operaciones y los recursos necesarios, programando temporal y económicamente su implementación.

Se proponen tres vías estratégicas que pueden complementarse:
  • Estrategia de Transmisión de propiedad o de uso (Venta o Arrendamiento) preparando la comunicación al mercado de las claves del inmueble (Dossier de presentación de activo, Tasaciones, etc.)
  • Estrategia de Transformación de inmuebles o suelos (Conceptualización y criterios para una renovación arquitectónica o urbanística)
  • Estrategia de Evolución (Claves de Activación de un modelo de negocio)

FASE 3. IMPLEMENTACIÓN
La última fase consiste en el DESARROLLO DE LAS ESTRATEGIAS DEFINIDAS PARA CADA ACTIVO Inmobiliario.
  • Implementación de la Transmisión. Consecución del proceso de Venta o Arrendamiento.
  • Implementación de la Transformación de inmuebles (Proyecto/Obra de renovación técnica, Proyectos de legalización y actividad, Auditorías técnicas, etc.) o de suelos (Gestión y Planes Urbanísticos, Juntas de Compensación, etc.)
  • Implementación de la Evolución (Planes de Negocio, selección de Operadores, búsqueda de Financiación, etc.)

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